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耗时11年,福田“巨无霸”商业综合体的前世今生

界面楼谈2022-04-24 12:47:24

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金地卓越上演惊心“商战”


图片来源:网络


对于每一个时常穿梭在市中心的人而言,无论是从南山向东行还是从罗湖向西行,深南大道旁的巨大工地始终不会被人们忽视。

 

1998年,深圳开启市中心区的建设。岗厦村作为福田中心区内唯一的城中村,同时也是中轴线上的重要组成部分,自然也面临着巨大的升级跟改造。

 

不过,岗厦村内有500多栋农民房,拆迁的困难程度一再让城市更新项目面临窘境。原大股东金地集团退居二线,深圳本土房企卓越集团悄无声息介入,复杂的产权置换问题也为项目蒙上一层迷雾。直到今年9月12日,One avenue卓越中心才终于揭开了神秘的面纱。

 

One avenue卓越中心体量高达28.6万平方米,由卓越集团联手金地集团、大百汇集团共同打造,占据了福田CBD最好的地段,享有4条地铁线路。该项目一直被期望能成为市中心区域的代表性商业项目,与宝安壹方城、万象天地、深圳湾万象城等其他购物中心相抗衡。

 

然而,仅在项目开业三天之后,深圳迎来一场暴雨。雨水从露天的中庭广场倾注而下,作为项目开业活动之一的“志趣生活节集市”不得不因此而暂停。对于宣称要打造“国际时尚BLOCK街区”的One avenue卓越中心来说,这场大雨无疑造成了一定的冲击。

 

另一方面,定位为全球都会新中心、曾经宣称要引进国际一线奢侈品旗舰店的One avenue卓越中心,至今尚未能引进任何一家一线奢侈品旗舰店。

 

事实上,如同购物中心坎坷的开业历程一样,整个岗厦河园片区城市更新项目也有着纠缠不清的过去。


2004年10月27日,金地集团在政府的推动下取得福田区渔农村旧改项目。这是深圳首个旧改项目,占地3.1万平方米,建筑面积18.5万平方米。2005年5月22日,渔农村16栋楼被集中爆破,拉开深圳城中村改造的序幕。


得益于“中国第一爆”的成功经验,金地集团在城中村改造领域声名鹊起,随即揽下福田CBD中的巨型旧改岗厦河园片区城中村改造项目。


2006年,金地集团与深圳市大百汇房地产有限公司(以下简称“深圳大百汇公司”)、深圳市鹏润房地产开发有限公司(以下简称“深圳鹏润”)共同出资设立深圳市金地大百汇房地产开发有限公司(以下简称“金地大百汇公司”)。金地集团作为单一大股东,持股比例为35%,剩余两家公司分别持股33%、32%。


同年,福田区政府即与岗厦股份公司、金地大百汇公司签署《岗厦河园片区改造项目合作协议》,项目从此正式启动。

 

岗厦河西片区有着568栋农民房、54万平米的改造面积、近10万的迁移人口,拆迁难度巨大。直到2008年12月18日,岗厦河园片区城中村改造项目才正式进入私人物业的签约环节。


“我们首先花了400万元,把村里的水电网络重新拉了一遍,这是金地大百汇表达对村民权利尊重的一种方式。”大百汇集团总裁温育青曾在接受采访时这样说道。

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根据此前媒体报道,签约首日,岗厦河西片区共签约127栋物业,为接下来的长久战打下一个良好基础。两年后的2010年底,项目取得已签约拆迁的业主高达97%的好成绩,仅剩3%的“钉子户”仍在坚守。同年,市规划国土委核发《关于福田区岗厦河园片区改造专项规划的批复》。

 

2011年,项目终于完成现场拆迁,开始规划报建。到2013年,岗厦河园片城中村区改造项目向深圳市缴交全部地价款。根据2013年上半年第一直属管理局土地供应一览表,2013年深圳市金地大百汇房地产开发有限公司共补缴地价约17亿元,以协议出让的方式获取5宗地块用地面积合计约8.98万平方米。与此同时,项目桩基础及地下室施工也已基本完成。

 

2015年7月10日,岗厦河园片城中村区改造项目的住宅部分——深圳中心天元正式面世,以8.9万元/平方米的单价推售227套房源,首日售出170套,认购25亿元,去化率超7成。

 

从2006年开始签约到住宅部分入市,岗厦河园片城中村区改造项目用了长达9年时间。除了曾面临巨大的拆迁难度之外,其背后还发生过一场惊心动魄的股权变更。

 

由于金地集团在项目公司金地大百汇中持股比例看上去最高,再加上金地集团的知名度也较高,当时外界一律将岗厦旧改称为金地旗下项目。

 

事情的转折发生在2009年。当年,深圳本土房企卓越集团欲赴港股上市。在其披露的招股书中,卓越集团宣称,公司拥有深圳大百汇51%的权益,其余49%的权益由大百汇集团持有。并且,深圳鹏润亦由深圳大百汇全资拥有。


综上所述,金地大百汇由金地集团持股35%、深圳大百汇持股65%,而后者又分别由卓越集团持有51%、大百汇集团持有49%。


换言之,在岗厦旧改项目的三个合作方之中,深圳大百汇与深圳鹏润的背后均是深圳大百汇,深圳大百汇的背后又是卓越集团,此前一直被视作项目单一大股东的金地集团实则为小股东。

 

公开资料显示,2008年12月31日,深圳大百汇法人代表由大百汇集团总裁温育青变更为卓越集团董事长李华。同日,深圳鹏润的法人代表也变更为李华的胞弟,卓越集团总裁李晓平。


金地集团在2018年的年报中披露,目前金地集团在深圳中心天元项目的权益比例仅有21%。

 

随着One avenue卓越中心的开业,项目背后复杂的股权纠葛已告一段落。值得可惜的是,这个占据福田CBD中心位置的140万平方米的巨大综合体,耗时11年才终于落地,在深圳商业重心整体西移的年代,不免有一些“生不逢时”。

编辑:谢斯临



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