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【北京修博律师团队】房贷新政策!将影响个人贷款买房(央行新政全文+解读)

北京修博律师团队2022-01-12 20:20:00

北京个人小额贷款



编者按

央行发布公告
从2019年10月8日起
新发放的个人住房贷款
定价基准从贷款基准利率转换为LPR
也就是贷款基础利率
看完公告大家纷纷表示
专业术语太强,看不懂!
课代表能出来解释一下吗?


01.
 LPR是啥?


LPR是贷款市场报价利率,也就是贷款基础利率,创设于2013年10月,简单的说,LPR就是18家(注:8月17日,在原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行)综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式,确立一个最优贷款利率供行业定价参考。央行在2013年7月全面放开金融机构贷款利率管制,随后为了进一步推进利率市场化,完善金融市场基准利率体系,指导信贷市场产品定价,随后创设了LPR。


改革主要是为了提高LPR的市场化程度,发挥好LPR对贷款利率的引导作用,促进贷款利率“两轨合一轨”,提高利率传导效率,推动降低实体经济融资成本。


02.
 这次调整是啥意思?


此次调整后,房贷利率的机制就变了。以前房贷都是按照基准利率来上浮或打折。比如首套按照基准利率,二套按照基准利率上浮20%等。而今后,央行将推广运用LPR,银行在各类贷款中都要运用LPR作为定价基准,包括房贷。所以,大家今后还要多关注LPR的变化,尤其是在自己即将要贷款买房的时候。



03.
  房贷政策是放松了吗?

贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,央行对于房贷利率机制设定了下限,也就是首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。


注意,央行定的是下限,就是各地都不能突破的。
本月20日,新机制下的贷款市场报价利率(以下称新LPR)公布,一年期4.25%,五年期4.85%。
大家的房贷大都是比较长期的,所以绝大部分都是按照五年期利率,五年期LPR是4.85%。也就是说,新机制下,如果按照目前的LPR,首套房贷利率就不能低于4.85%。二套房贷利率则是加上60个基点,不得低于5.45%。


04.
  和原来的机制有何区别?

原先的定价机制下,各城市或各银行对于发放的房贷利率水准不一,比如首套房贷,有的是基准利率,有的是上浮5%或10%,有的小商业银行则还能有折扣。二套房贷,有的城市基准利率上浮10%,有的上浮20%,有的上浮30%。而新的机制规定了下限的原则,比如首套房贷,就是不能低于LPR。


05.
  城市的贷款利率都一样吗?

各城市可以按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。


这次央行确定的是下限,所以各个城市自主动作,只可能是提高这个下限,也就是加码。比如二套房贷利率加到80或100个基点,就到了5.65%或是5.85%。相信很多调控从严的城市,都会加码。

06.
 房贷利率降了还是升了?

以目前的LPR来举例。目前的基准利率是4.9%,LPR是4.85%,LPR是低于基准利率的。如果是首套房贷,执行LPR利率是要比执行基准利率低一些的。


二套房贷方面,如果按照现在比较普遍的基准利率上浮20%来计算,就是5.88%的利率。而新政下按照LPR来加60个基点,目前的LPR是4.85%,加上60个基点就是5.45%,也是比按基准利率要低。不过要注意的是,刚才也说过,央行规定的是下限,当前调控从严的城市预计都会确定更高的加点下限,所以最终的利率还要根据各城市的加点下限上浮后才能确定。

公告全文




关于新发放商业性个人住房贷款利率
调整的公告
为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下:


一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。
二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
四、,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。
七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

个人住房贷款利率
记者问答


Q:公告发布的背景是什么?
A:个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,,明确个人住房贷款利率调整相关事项。

北京个人小额贷款

Q:改革后个人住房贷款利率如何定价?
A:改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。


Q:确定定价基准时,相应期限如何理解
A:目前,LPR有1年期5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。


Q:什么是利率重定价?
A:利率重定价是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。


Q:对于居民家庭有什么影响?
A:公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。


Q:何时实施?
A:2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。
来源:、经济日报、京房字、劳动午报



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  在非诉领域,曾长期担任多家企业法务部负责人,具有丰富的P2P规范审查、良性清退经验,出具过多家私募基金管理人法律意见书,同时协助多家企业完成新三板挂牌、企业融资、对外投资并购事宜,在业内享有较高声誉。

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  阮文廷律师,香港中文大学法学院硕士,香港律师协会会员,阮律师不但具有深厚的法学理论功底,并且积累了丰富的执业经验。善于运用独特的法律视角和创新方案为客户提供最佳解决方案,执业期间,阮律师专注于港交所上市业务,具有丰富的投资并购、金融等非诉业务经验,作为修博律师团队高级顾问,咨询上市工作相关事宜。

  李敏律师,毕业于中国最高学府,北京大学,法学院,硕士学位,1999年取得律师资格,从事刑事辩护及民事代理案件近20年,代理过数以千计的各类重大疑难刑事案件,是一位经验丰富,职业道德强的诉讼律师。

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