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10年前买了最赚钱的深圳楼盘,收益率跑赢巴菲特(揭秘深圳选房大策略)

买房之前2020-07-10 21:14:01

红瑞集团怎么赚钱的

楼校长的同亏S,最近讲了一个悲伨的故事:


近20年剑,S要结婚,岳母要汆全款在深圳买一套房扑肯嫁女。正巧,S的朏友也在看房,两人买扃预算都是60-70下(总价),朋友便极功邀请S和他一起买后浻的一个新小区,204平左右,均价每平米3000多元。当时是淵圳的中心还在罗湖,耐后海在大家心里是比辇偏远的地带。S考虑冑三,加上岳母的坚持,最后还是在罗湖买了丄套60多平米的小两扃。后来的结局大家都矩道了,哎,忧伤辣么夫!



14年前,金融危机刚席卻全球,深圳房价遭腰断,遍地0首付的一手扃。前海均价1万多,龝华布吉均价七八千,佊看房者寥寥。有多少亾怀揣着现金错过了那丮时代?


在过县的10年、20年里,在深圳买不买房,对丄个人和家庭的命运,眣的是有天壤之别的!


不过,从10幸的维度看,在深圳哪丮地方买房,结局也大丑一样。楼校长盜点了这十年来深圳房任片区涨跌榜。发现十年来最高涨幅14.27倍的楼盘半岛埒邦,综合算来年复同收益率达到25.89%,超过巴菲特的年攺益率%(老巴年均复同收益率20%)甚至趉过全球首富TOP14榜单中的一大半富豪。当然,前提是你一直挅有不卖。



但是,也不是所有片区都买了就赚的。比如最近楼校长看到有人甩卖盐田华侨城天麓的房子,均价3万/平,别说跑赢深圳,已经都跑输东莞了吧。



故事的背后是数据,以及由数据反映的楼市规律。这些规律告诉我们:为什么有些片区跑赢了大市,而另一些片区的房产跑输大市?楼校长总结统计了10年来在深圳买房最赚钱的片区和楼盘,来感受这一全球最赚钱“机器”的能量,并由此懂得选择好片区、好楼盘的重要性。


1

房价激荡十年,这些片区的涨幅成绩榜


先来看看数据。


2009-2019年,深圳楼市经历了两轮完整的周期,2009年-2010年是第一轮波峰(2008年10月,国家推出4万亿的救市计划,期间5次降息,楼市迅速回暖),2015年-2016年是第二次波峰(2014年9月30月,出台贷款还清可按首套贷款,之后楼市回暖),每次波峰以后有大约1-2年的横盘期,然后又是1-2年的微跌。但整体房价波动上升,十年涨了3.27倍。



【楼校长敲黑板】

1、政策出台后,市场需要时间反应,一般要大概半年的时间才能在价格上有明显体现。大家可以密切关注成交量,新房成交量超过5000套/月,二手房超过8000套/月,就是非常明显的成交信号;


2、单个政策出台不足以对市场产生反转效果,一般税收+利率+首付等多项政策组合拳才能让市场快速变化。


再来看一下房价涨幅成绩单。借着这两波上行期的涨幅,各区域的价差进一步扩大,南山、福田、宝安(含光明区及龙华)、龙岗(含坪山)成绩”非常优秀。其中,南山涨幅居首,上涨4.32倍;福田涨幅次之,上涨4.05倍,宝安、龙岗则以3.64和3.25倍的涨幅分列三、四名。


深圳各区跑赢大市的区域及对应涨幅


1
TOP1.南山:整体涨幅4.32倍,部分楼盘房价涨幅超10倍


十年时间,南山房价一路从2008年的17293元/㎡上涨到去年的92095元/㎡。并且,南山很多楼盘涨幅要高于这个值。如半岛城邦,2008年12月31日开盘,单价12000元/㎡,目前小区二手房单价已经达到124000元/㎡(三期),涨幅高达10.27倍。



半岛花园,1995年起价4148元/㎡


2008年,还是新人的李宏,手头有位客户跟着他看了很多套南山的房子,但始终下不了买房决心。“那时4万亿(救市)资金一下来,市场有点回暖的苗头,我凌晨跑到客户家里‘砸门’,劝客户买房。”李宏那会儿很激动,当时客户不搭理,差点和客户吵起来,并赌气说到“我保证如果你买亏了,你可以把我门店砸了。”架不住李宏“软磨硬泡”,李宏的客户最终还是买了一套大面积的住宅,那套房至少上涨了6倍近1000万。这个客户至今仍然感激不尽,身边的朋友要买房都会介绍给李宏。


不过,不是所有人在当时都能预见南山房价能有这么大的涨幅。现在,南山在大多数人眼里是千好万好,当时却并非如此。2008年前后,前海还是一片滩涂,后海也还是个大工地。


深圳湾人才公园地块2008年前后还是一片滩涂


2
TOP2福田:整体涨幅超4.1倍,部分涨幅超7倍


福田的房价,从2008年的18570元/㎡涨到去年的93803元/㎡,前后涨幅达到4.05倍。与其他区域的急涨急跌所不同的是,福田房价的走势非常稳健。当然,在大的上行周期,福田房价涨幅也非常惊人,2015-2016年上涨了52.94%。



潮汕人马腾(化名),目前在一家互联网公司担任技术总监,副业是投资买房,手中房产遍及南山、福田、罗湖。2001年,马腾大学毕业来深没多久,就买下了人生第一套房。“那个时候买房很简单,首付一成,刷信用卡买了套房。”2001年前后,南山豪宅波托菲诺也不过8500元/㎡,目前已经涨到了12万/㎡。


香蜜湖新天国际名苑2002年折后价5613元/㎡


尝到了甜头后,马腾之后又在2009年在福田买了套公寓。楼校长查了福田2009年前后的房价。2009年,福田公寓华盛领寓2009年单价13000元/㎡,目前二手房价格为107162元/㎡,前后涨了7.24倍。当时一套66㎡的3房售价约86万,目前总价750万,前后能净赚684万。光这两套房,已让他的净资产达到几千万。


3
TOP3宝安:宝安、龙华、光明三区整体涨幅3.64倍,部分涨幅近7倍


宝安房价数据,包含了宝安区、龙华区、光明区三个区域的房价走势情况。十年时间,宝安三个区域房价从11569元/㎡,上涨至2018年的53788元/㎡,整体房价涨幅3.64倍。



丁鑫(化名)是富士康的一名中层员工,2005年买了第一套房,现在已经成为一名标准的投资客。除了光明市场没有接触过,在龙华和宝安楼市体会很深,谈到两个片区,丁鑫百感交集。


丁鑫2005年来深工作,却在中山买了房,原因是小区看着漂亮。不过“漂亮的房子”却让他悔恨不已,“当时龙华和中山房价没差多少,也看过龙华,可惜没选龙华。现在龙华的楼盘已经涨了几倍了,中山5、6年过去也没怎么涨。”一念之差,让丁鑫错失数百万财富。


据楼校长了解,龙华2008年房价每平米才6000—7000元。那时,龙华金地梅龙镇开盘遇上金融危机,以6800元/㎡的低价开盘,目前房价已经涨到53677元/㎡,前后房价增值6.89倍。


2008年金地梅陇镇广告中房价为6670元/㎡


第一次选错了地方错失房价周期,但第二次上行周期,丁鑫狠狠地抓住了。见识过2008年后深圳房价的迅猛涨幅,2015年,丁鑫在楼市刚回暖时,便果断加杠杆先后拿下宝安中心区两套房,四年过去,目前宝安中心区两套房房价至少翻倍,总值上千万。


不过,丁鑫仍然有点后悔,当时早一点买房,“如果第一套房在深圳买,早就身家千万,没有任何负债。”


宝安中心区熙龙湾,在2008年单价仅15000元/㎡,目前链家网小区报价已经达到120000元/㎡,前后房价涨了7倍。以熙龙湾最小户型182平进行计算,2008年总价273万,而现在的挂牌价是2200万,十年净赚1927万!若以254㎡的复式房来测算,复式房2008年预计400万左右,眼下该户型总价已经达到了3600万,也就是十年涨了3200万。


4
TOP4龙岗:整体涨了3.25倍,最高房价涨了7.53倍


与宝安相同,数据包括龙岗、坪山新区及大鹏新区数据。不过,大鹏一直楼盘较少,所以龙岗数据主要反映的是龙岗和坪山的情况。


龙岗房价十年间涨了3.25倍,略微接近3.27倍的整体深圳房价涨幅。2008年深圳多区域房价腰斩,龙岗也不例外,不过这也给了龙岗房价大涨制造了机会。



中原店长张三(化名)2008年刚来做中介,那段时间没少看房、了解楼市资讯,“记得那时龙岗中心城中海康城国际开盘才4988元/平”,楼校长也查了中海康城国际目前在链家网上的报价已经到了42569元/㎡,前后涨幅达到7.53倍。


红瑞集团怎么赚钱的 佳兆业茗萃园2008年在广告中打出“约5056元/㎡起”的新品价格


“那时佳兆业还有楼盘也蛮轰动的,龙岗平湖茗萃园卖5056元/㎡,现在也涨了6、7倍了”张三顺带提到了2008年龙岗的另外一个楼盘。楼校长茗萃园目前的房价,已经达到39373元/㎡,十年间涨了6.78倍。



2

跑赢大市,一看区域,二看周期


买房从来都不是闭着眼买就能赚,虽然也许买了罗湖的同事S,房子总价看似也涨了,但他却失去了买后海带来资产十来二十倍增速的机会成本。


所以,不要把买房看做碰运气,人生中最大手笔的支出,是需要掌握正确姿势的。就像买股票要看背后公司的长期发展潜力一样,买房最关键的是对地段的预判,如果还能在价格相对低的周期内,才能稳赚不赔。


【看区域】:产能、规划、生活配套,选择有爆发力的区域才能跑赢


区域产能,决定了区域自身的造血能力,让区域有资金去提升居住环境及生活配套。因此,买房要么购房区域产能旺盛,要么周边区域产能旺盛。


规划,决定了一个区域未来的发展空间,规划包括市政规划,以及可规划改造的空间。2008年的深圳湾、后海、前海都是空地、滩涂,10年后变成了豪宅片区,恰恰是得益于深圳湾总部基地和前海自贸区的规划。


生活配套,包括衣食住行各个方面。所有这些硬件配套,都会影响居住体验,间接影响房产价值。尤其是教育资源,作为生活配套的强影响因素,对房价上涨起着非常重要的作用。南山、福田均因丰富且优质的教育资源,在楼市中更具竞争力及涨幅空间。


1
南山:GDP全省首位,六大总部基地占四席


南山,之所以十年房价涨幅居首,恰恰是因为南山区域价值无论哪些指标都名列前茅,才能支撑南山即使在房价限价的背景下依然能上涨4.32倍。


2018年南山科技园实景


产能:GDP连续多年全市第一,2018年GDP已突破5000亿;腾讯、中兴、恒大、华润、招商等世界500强企业总部均在此。


规划:六大总部基地占据四席,此外,前海蛇口自贸区也在规划建设中。


配套:育才教育集团、外国语学校、麒麟中学等名校均聚集南山,初中TOP20南山占据8所,很大程度地保证了南山房价稳固及涨幅。


海岸城、海上世界、欢乐海岸、万象天地、万象城等多个大型商场聚集南山;


已开通的8条地铁中,5条经过南山,未来两年还将新增3条地铁。


内海资源丰富,80%的豪宅都是出自南山,如深圳湾壹号、海上世界双玺、深圳湾瑞府、半岛城邦等。


2
福田:世界500强分部最多,学校、交通资源全市数一数二


福田,虽然近两年发展速度不及南山,不过区域产能依然非常强劲,各方面生活配套在整个深圳首屈一指。


产能:拥有多个成熟商圈,包括会展中心-购物公园商圈、车公庙商圈、华强北商圈等。世界500强企业分部在深圳是最多的,达63所;GDP始终排名前三位。


配套:强教育资源是福田的房价上涨的重要砝码,初中TOP20名校中福田占了7所,包括深圳外国语学校、深圳实验学校、明德实验学校等。此外,福田也拥有成熟的商圈配套。路网交通发达,已开通的8条地铁7条途经福田,多条大道(深南、滨海、滨河大道及北环),另有福田高铁站。


规划:主要以城市更新为主,包括香蜜湖、大金沙等片区的旧改。


3
宝安:受南山利好辐射,区域规划优势明显


宝安,曾经是南山的后花园,依靠南山外溢,但目前宝安自身产能和配套逐渐升级,重大规划和项目落地,成为深圳最有潜力的区域之一。


2018年宝安中心区壹方城及周边实景


产能:一方面受南山产能辐射,另一方面依靠民营企业和产业园的带动,宝安、龙华、光明区域GDP在深圳排名分别为第4名、第5名、第7名。


规划:宝安规划有空港新城、国际会展中心、T4航站楼、海上田园城等;龙华则在新区成立之时就规划投资4000亿打造龙华新区,六大总部基地之一——深圳北商务总部基地。


光明规划有光明科学城,引进中山大学、天安云谷等,区域内华星光电、莱宝科技、大疆等公司陆续进驻,工业GDP增加值占总值一半;地铁6号线及13号线将建成,与南山、福田的联系更加紧密。


配套:三个区域配套分化明显,目前宝安以碧海、中心区最佳,但未来可关注大空港;龙华则以红山、民治为佳;光明主要是凤凰城为佳。


4
龙岗:GDP排名已升至第二位,各方面都较为成熟


龙岗地段相对偏远,但是整体产业和配套都在快速发展,尤其是龙岗中心城一带,整体居住环境和配套已经非常成熟,也是深圳新房市场重点供应区域。


2019年龙岗中心城红立方及周边实景


产能:规划及打造坂田的华为和天安云谷,还有龙岗中心城的宝龙高新园区、阿波罗未来产业园、天安数码城、大运软件小镇、启迪协信科技园、益田硅谷新城等产业园区。


2018年,首次以4287.86亿元的GDP超越福田区GDP,已经连续两年排名全市第二,并以11%的GDP增速排在深圳各区域首位。


规划:东进战略重点打造区域,深圳居住土地供应重点区域,近千万旧改。地铁14号线、地铁16号线等多条快线将连通坪山、龙岗、福田。


配套:龙岗中心城及坪山配套日益完善。龙岗中心城成功引进龙岗cocopark、万科广场、万科里等6、7个大型购物中心;深圳山体公园最多的区域之一,包括马峦山郊野公园、龙城公园等7、8个公园。近几年依靠引进华师大、实验、深中等师资及品牌,提升区域的教育品质。


【看周期】涨幅60%或上行18个月以上,切忌入手


买房要想跑赢大市,除了选对区域,买房周期也很重要。周期对了,一夜暴富,周期错了,只能当接盘侠。纵观两个政策宽松期,分别是2008年11月4万亿救市及2014年930限贷放松,窗口期都在18-24个月,之后政策便会越来越紧。


其次,两个窗口期的丨年内的涨幅分别在59.63%和122.99%,因此,一旦区埣涨幅逼近这两个数值尵要十分谨慎,警惕高佑接盘风险,最好在房任上行初期购置,随时泬意政策、市场成交的叜化。


附上深圳2049-2019年买了朄赚钱的楼盘(郬分)



深圳房价10幸涨3倍,有跑赢的,乣有跑输的。近日,楼栥长还将推出跑输大市的那些区域那些盘,给佤最贴心的避坑指南,讴得动动小手指关注【乴房之前】,我们不见丑散!


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