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弘毅投资创2018年北京写字楼市场最大单栋交易,5年时间打造百亿地产金融业务

投中网2020-01-27 19:33:06

弘毅投资有限公司

文 | 刘洋

来源 | 投中网


2018年,冬。


这个冬天似乎比想象中的还要寒冷,无论是项目端还是资本端,都在本次调整中遭遇了一定程度的危机。如何对抗周期,甚至穿越周期,是机构们急于寻找的答案。


而就在刚刚过去的11月30日,弘毅投资联合境外知名投资机构就收购位于北京东二环的合生国际大厦北楼项目,与卖方达成一致。本项目为北京写字楼市场近年规模最大的单栋交易。收购完成后,弘毅投资将和境外知名投资机构共同持有本项目,并将充分发挥弘毅投资在基金管理和资产管理方面的优势,全面提升品质,实现项目价值最大化。


弘毅投资董事总经理鲍筱斌说,“一般大家会认为,高收益的投资一定伴随着高风险,但地产投资特别是不动产投资有明显的周期性,好的地产投资一旦穿越小周期,就有机会实现中低风险、中高回报。所以无论是国内还是国外,地产投资对于机构投资者来说,都是进行大类资产配置的重要选择。”


作为一家已有15年历史的国内知名PE机构,弘毅投资在近五年低调地打造着一支逐渐成熟的地产金融队伍。弘毅投资董事长、总裁赵令欢透露,“过去几年,弘毅除了在私募股权投资领域继续巩固、发展,地产金融业务经过三五年的历练和精心打造,已经试车成功,过去一年进入了快速发展、加速成长的阶段。未来中国地产金融大有可为,弘毅经过五年的打造坚定相信这一点。”在11月举行的弘毅地产金融2018年会上他对众多出资人如是说。

大有可为的地产金融


赵令欢的判断是有根据的。近年来,随着全球经济进入负利率时代,股票、债券等公开市场交易标的不确定性的急速加剧,包括全球主权财富基金、养老基金等国际领先的机构投资人、主流机构的投资策略均呈现出从公开市场向安全边际更高、回报率相对更持久、稳定的另类资产转移的明显趋势。这当中,地产作为另类资产配置中最重要的组成部分,在国际机构投资者的资产配比中可以达到20%,甚至更高。


由于与股票、债券等主要大类资产相关性较低,地产投资可以起到熨平风险、穿越短周期的作用。此外,资金量大的地产投资,对于机构而言也是一块压舱石。


而从国内看,商业地产流动性一直很好,上海每年有超过1000亿元的不动产交易量,北京则在500至800亿元的范围;并且随着联合办公、长租公寓等新的商业模式得到验证和普及,更带来了新的投资机会。


在赵令欢看来,弘毅投资无论在哪个业务领域,从来都不做简单的金融买卖者,而是价值创造者,在从一个私募股权投资机构升级成为一个中国领先、有世界影响力,值得信赖并受人尊重的投资管理公司这一过程中,地产金融将是其不可或缺的一部分。


2014年,拥有26年地产从业经验的鲍筱斌加入弘毅投资,主要负责地产金融业务的发展。在鲍筱斌看来,弘毅的地产金融要打造自己的特色,要成为一支比外资更懂中国、比开发商更透明规范、比金融机构更懂运营的团队。


加入弘毅以后,鲍筱斌即带领团队开始规划建设位于深圳前海的弘毅“全球PE中心”项目。该项目从选址、设计、招商管理等整个过程均由弘毅自有团队操盘。


鲍筱斌告诉投中网:“通过前海的弘毅全球PE中心,我们不仅锻炼了团队,还增强了士气,打造和显示了我们的开发和运营能力。”目前,该项目已经成为深圳的标杆项目。“我们认为只有这样才能建立起in-house能力,才会更有市场说服力。”鲍筱斌说。


有了全球PE中心项目的背书和信心,弘毅地产金融在2015年融得第一支美元基金,在上海进入了存量资产改造领域。这一项目收获颇丰。2017年,其第一只地产人民币基金募集完成,规模接近26亿元人民币。2018年弘毅与北京市海淀区合作,成立了北京海淀科技产业空间优化基金,基金规模超过20亿元。此外,弘毅还主导成立了多只相关领域的基金,包括携手天津港集团、海河基金成立的天津港海河智慧物流基金,与富邦合作的弘富特殊资产投资基金等,总规模超过65亿人民币。

弘毅的信心


目前中国地产金融行业大致分为三种力量:其一是由海外机构带领的外资地产基金;其二是开发商背景的投资机构;其三是以本土投资机构为平台的地产基金。有人认为,投资机构为背景的地产基金似乎在竞争中并不占优势。但是弘毅投资却利用其独特的运营能力和管理经验,打造了国内地产金融领域强有力的一支力量。


鲍筱斌认为,外资地产基金的优势是融资能力强,在国际市场上具备长期的运营经验,开发商则更了解中国,熟悉地产运营。而对于弘毅投资而言,取长补短才是在这场赛跑中胜出的关键。地产是非常本地化的业务,外资机构未必可以致胜,而开发商则在金融经验上有所欠缺,一如鲍筱斌所言,弘毅地产金融要做得比外资更懂中国,比开发商更懂金融,比金融机构更懂运营。


在赵令欢眼中,弘毅地产金融团队有两个重要长处:第一,团队很专业,具备在全球范围内做地产金融所需要的各类专业技能,但更重要也更专业的,是这个团队很懂中国,很知道在中国如何规范地做事。做正确的事,用正确的方法去做,是弘毅投资一贯的要求;第二,尽管团队仍然较新,但并不孤立,地产金融业务是在弘毅投资的平台上发展的,有着联想控股和弘毅投资从文化、品牌背书到资金、资源的全面支持。


鲍筱斌认为,三方面原因支持了弘毅地产金融的快速发展:首先是基于弘毅投资15年的积淀,为地产金融的发展提供了品牌背书。同时弘毅过往所经历的投资项目,和联想控股体系内的诸多公司,既已在地产领域有较深积累,也具备巨大的协同空间。此外,很多PE基金的LP同样有地产配置的需求,它们可以成为弘毅地产基金的LP,共享投资者管理、财务、风控等已建立多年的高效体系。


目前,弘毅投资已经在一线城市投资了14个项目,31栋楼宇,总建筑面积约70万平方米。以上海东方万国为例,弘毅收购以后对项目软硬件设施进行系统改造提升,借助联想控股和弘毅的平台资源,不到2年时间, 出租率从47%提升到了超过90%,已成为上海金桥片区的标志性项目。

布局四大板块,专注一线城市


自成立以来,弘毅地产金融专注于一线城市,涵盖商用物业投资、物流资产、特殊资产、资产证券化四大板块。其中商用物业投资占比最高。鲍筱斌强调,“通过四五年来的发展尤其是近一年的加速,弘毅地产金融在规模和构架方面已经比较完整:第一是商用地产,我们现在做的主要是价值增值型投资,主要集中在一线城市;第二是物流地产,当然我们要做的是有产业内容的物流地产;第三是我们与富邦合作的特殊资产;第四是资产证券化。”


地产金融投资大致有四类投资偏好,对应了不同的风险收益偏好,包括核心型、核心增值型、价值增值型以及机会型。目前弘毅地产金融主要做价值增值型投资(value-added),即收购存量资产后通过改造和运营实现资产增值,其风险程度较机会型较低,但收益比核心增值型更高。价值增值型投资考验投资方对于项目的改造运营能力,原有标的能否在投资以后焕发出新的价值,是投资成功与否的衡量标准,当然这也对投资方提出了考验,因为一旦投错了,很可能是致命的失误。


具体到商用物业投资领域,弘毅则专注于三大投资方向:一,老资产催生的“老旧资产升级改造”;二,新经济驱动的“潜力资产运营提升”;三,去杠杆带来的“压力资产折价收购”。


弘毅投资认为,随着中国经济逐步企稳,经济结构进一步转型升级,北京市核心区域的写字楼物业可提供长期稳定回报,是难得的具有长期投资价值的资产,一如前文提到的合生国际大厦北楼项目,为北京市场近年来少有的核心区域整栋写字楼资产,具备独特的战略价值。该笔交易也是北京写字楼市场近年规模最大的单栋交易。


目前,弘毅地产金融业务已有一支美元基金实现退出,IRR高达28.5%。两支正在管理中的地产人民币基金,加上由弘毅投资主导的其他外部合作基金,管理资金总规模已经超过100亿元人民币。鲍筱斌表示,未来五年内,弘毅地产基金希望达到600亿元规模,并且每年将按照当年三分之一数量资产退出的速率,稳定地获取回报。


作者:刘洋

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