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弘毅投资:做地产金融要具备“地产+金融+运营”能力

联想控股微空间2020-01-11 16:21:17

弘毅投资有限公司


近年来,弘毅投资地产金融独特模式成效初放,已成长为弘毅又一支柱业务。近日,在投中信息、投中网主办的“第十二届中国投资年会·年度峰会”上,弘毅投资董事总经理鲍筱斌就弘毅投资的地产金融投资实践进行了分享,首次系统解密弘毅投资地产金融板块的打法。



弘毅投资成立于2003年,以并购投资为主要模式,至今已有15年时间。鲍筱斌表示,弘毅投资在做新业务时,会以“强盛久和”(即Superiority、Scalability、Sustainability、Synergy)的维度进行考察,地产金融也是按照这个标准布局的,现在弘毅的PE和地产金融是集团的两个支柱业务。


鲍筱斌认为:在国内做地产金融,要具备“地产+金融+运营”能力。如果没有这三种能力,很难把地产金融做起来。弘毅地产金融聚焦于价值增值型投资,关注点大部分集中于存量资产,也有新增资产;致力于通过改造翻新、功能调整、升级改造,实现价值提升,进而做金融上的创新。


弘毅投资有限公司

以下为鲍筱斌的主要观点:


地产是另类资产配置中的重要资源



第一,从另类资产配置的角度,房地产投资是很重要的投资品类地产是另类资产配置中的重要资源,这种资源有一种特质:虽定义为中低风险,但是有可能做到中高收益。一般的投资理念都会讲高风险、高收益,但是房地产是一种特殊资产:作为中低风险产品,一旦穿越一个小周期,就有可能获得比较好的收益。所以在另类资产配置中是很重要的投资品类。


第二,房地产投资作为另类资产配置中重要的投资品种,往往倾向于用机构配置,而非个人配置。世界主流机构如哈佛、耶鲁、斯坦福等大学基金在配置地产投资产品的时候,大致上配比在20%左右。国内的房地产有小周期,在这种大环境下,房地产的投资就变得更有价值。


弘毅地产投资的核心竞争力



第一,在国内做地产金融,要具备“地产+金融+运营”能力。其中,做金融需要透明、规范,合规管理投资人的资金;而对于开发商来说,这是很有挑战的一件事。因此,弘毅做地产金融比开发商更具有金融属性。


第二,相比金融机构,弘毅在运营管理方面的经验比金融机构更丰富。国外的地产金融投资大部分是财务投资,然而,在中国这个特殊市场中假如没有运营管理能力,未来管控风险、提升价值都会有问题。


第三,弘毅的地产投资首先做的是价值增值型投资,关注点大部分集中于存量资产,也有新增资产。致力于通过改造翻新、功能调整、升级改造,实现价值提升进而做金融上的创新;其次,弘毅在投资品类上倾向于老资产、布置在先进区域的资产、有压力状态下的资产,这几种资产最容易挖掘资产升值的潜力。


第四,弘毅搭建了全资运营的管理平台。运营平台必须具备设计定位、工程管理、招商管理、资产运维、以及客户服务这五种能力,才能识别风险、管控风险、提升价值。目前,弘毅在北京、上海、深圳三个一线城市投资了以写字楼为主的11个项目,并且通过自己的运营中心进行资源整合。


弘毅地产金融的投资方向


目前弘毅地产金融的投资方向主要包括四类:




1

一线中心城市的商业物业

2

特殊资产,主要是以房和地为主的不良资产

3

物流投资,即以物流地产为主的产业链投资搭建自己的资产证券化平台



对于弘毅来说,地产金融的投资能力包括运营增值的能力、资产证券化的能力、研究创新的能力、多层次产品的能力以及多层次融资的能力,通过这五点形成闭环。


未来,弘毅希望能够把PE和地产金融结合起来,产生不同的产品。在新的环境下,只有拥有良好的基础资产或者不动产后端,金融创新的空间才会比较大。弘毅希望结合弘毅的公募、PE等业务,把地产金融全产业链通过基础资产配置的方式,优化租售配置关系,在国内逐渐做出特点。


弘毅投资成立于2003年,为联想控股成员企业,以并购投资为主要模式,以“价值创造、价格实现”为核心理念,致力于集聚中外优质资本、助力实体经济发展。


弘毅投资目前管理资金总规模超过700亿元人民币,出资人包括国家养老储备基金、主权财富基金、大学捐赠基金、区域或行业养老金、保险公司、家族基金会及个人投资者等多种类型。弘毅投资专注中国市场,已在医疗健康、消费与餐饮、文化传媒、环保与新能源、高端制造等领域投资于超过百家中外企业,包括石药集团、中联重科、城投控股、锦江股份、新奥股份、PizzaExpress(英国)、STX(美国)、WeWork(美国)、OFO小黄车、中粮资本等。这些企业的资产总价值约2.9万亿元,整体销售额约8600亿元,为社会提供了超过45万个就业岗位。


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