抵押贷款一二三 #2320
水库论坛shuiku2021-02-04 16:29:20
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以下为正文：
抵押贷款一二三 #2320
抵押的一些基础知识
另一个方向，则是“贪官跑路”。
当某一个系统开始反腐，就会触发新一轮移民潮。不一定是抓进去的，95%是没抓进去的亲信手下，也会加紧拼命处理手中物业。
这事一开始我也是当小说看的，等到哥哥亲手接触了二单，才发现这个世界真是嬉皮得可笑。
二）抵押贷款
抵押贷款有许许多多方方面面要讲。
我们尽量讲得简单一点。
1）抵押贷款从字面上讲，政策可以贷款“七成”。而在实际操作中，评估公司普遍估不足价钱。一般给予“估值”是市价七成，也就是实际贷款70%*70%=50%，抵押就贷五成。
高评后55%
2）抵押贷款通常是十年。部分银行（平安）可以做20年，大概只有中信某些年份可以做30年。
3）超小户型比较吃亏，很多银行不做小户型抵押。
4）中国银监会规定，银行不得接受有抵押的物业。
其主要目的，是你房子先押给了A银行，若再“二按”给B银行。二家银行都是肚子朝天，供奉当惯的。
万一出了坏账，A和B要协调处理债权问题。互相之间公文传来传去，官僚主义扯皮，那可是没底的了。
所以中国的银行业一律不得接受“二按”。社会上如果出现了二按，无非以下几种情况。
担保公司介入。银行其实和担保公司发生业务。费率很高，月息2~3%
个人抵押
先还清旧的，再加笔新的。
5）银监会要求，“抵押贷款”不得放款给个人。
这真实几乎把“抵押贷款”的路给堵死了。按照银监会“二个要求，一个指引”的文件精神，全中国任何贷款必须有“指向用途”。
贷款必须是促进实体经济的。银监会无所不管。
所以你如果去银行申请抵押贷，说我想拿回家数钢蹦玩，这是绝对不可以的。
打新股，不允许。
拿去买房做首付，也是不允许的。
银监会能接受的，只有“高档高尚正义”的用途。实战操作中，银行也比较懒，因此最终退化成了三种用途。
装修
买汽车
买家具和艺术品
以装修为例。银行在审核完你的房产证，收入证明，还款能力和流水之后；
银行会让你提供“装修合同”，以及对方公司账号。
对方的公司，名称或者主营业务中，必须包含“装修”“装潢”二字。
例如，以水库某网友注册的私人公司为例：
公司经营范围：汽车租赁，会展服务，物业管理，室内装潢，室内清洁服务，商务咨询，礼仪服务，从事计算机软硬件技术领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让及计算机辅助设备的销售，电子产品、化妆品、五金交电、家电、家具、仪器、灯饰、服装、环保设备的销售，从事货物与技术的进出口业务【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。
很多人看到这样的“经营范围”，往往会感到目瞪口呆。感觉就象侯耀文的“代写作业公司”。业务从宇宙飞船回收，到幼儿园接娃无所不包。
而事实是，高手出手，必有内因。具体的原因我已经用红字标红了。
当你找到适当的“装修公司”之后，在走完了“批贷款---交易中心---放款”流程，银行会把贷款金额，汇入到对方装修公司内。
此后，对方的会计入账，对公对私走钱，等等也是学问。
这些就恕不展开了。
重庆汽车抵押贷款
如果你用途用“装修”的话，还有一个麻烦。许多管理完善的地区，例如上海市，顶真的银行还会计算你“装修限额”。
举例来说，你一套100平米的房子，装修费50W元，已经是极限。你什么金镶玉要花5000元/平米？
这样的情况下，如果你手里有几套300平米大面积带地下室的房子，就大大赚优。
可是300*5000元/平米=150万，如果你想申请300W元“抵押贷款”如何处理？
回答是，俺有二套，一起装修。
信贷员再问，我看你去年也申请过抵押贷款。为何今年又要申请。
答案是：装修风格不满意，敲了重做。
其次我们说“买汽车”。
在前几年房价物价还比较低的时候。“抵押用途”买汽车是一个不错的选择。
一般贷款者会申报为买了一辆奔驰。顶配车一百来万。
按照“二个要求，一个指引”，银行必须直接把钱打给车行。
一般业内的做法，都是打给外地车行。上海太规范。
车行有费用。剩下的不展开。
最后，也是近年来的主流，“买家具”。家具是红木的。
你把一套800W的房子抵押了，抵押出来400W，请问派什么用途。
答案是，买了一幅字画。
什么字画这么值钱，哎哟哟，艺术这事可就没底了…………
“家具字画”的最大好处，是总金额没有上限。
具体请咨询专业信贷顾问。我们不展开。
6）抵押贷款有费用。在2008~2014年大概是1%的总成本。2016年开始突然猛涨，目前行规约1.8~2%
一般你不需要多问费用的细节，乖乖付佣金即可。
7）利率。利率完全不敏感
一般抵押贷款按P*1.2计算，利率6.0%。再加上“前置”2%手续费分三年摊销。
实际成本6.6%左右。
完全可以接受。评价抵押贷款的优劣，主要是“成数”而不是“利率”。
8）小微企业贷款
另一种抵押贷的变种，是“小微企业贷款”。
扶持中小企业，是应有之意。小微贷原则上对财务报表没有要求，以房产作为抵押，以法人（或股东）个人收入为还款来源。
也就是说，哪怕你是个白领。明天你去注册个公司“科技创业”。你就可以抵押自己的房产，来为公司融资。
“小微企业贷款”和普通抵押贷款的最主要区别，它往往是3+1或者5+1.
也就是说，银行每一次审核完毕，他批给你“五年的授信”。
在这五年之内，还息不还本。月供压力比“20年期按揭”还要轻一半。
我们知道，“10年期抵押贷款”前高后低，其实你借银行平均也就五年。
因而“五年借足，还息不还本”，是非常有竞争力的。
他最大的缺点，因为TG卡死民营。任何“企业类”贷款，每一年都需要结清一次。
好比你申请300W元的贷款，8月5日放款。则你每年8月4日都要把300W填进去。等到T+2约九号十号的时候再贷出来。
吞吐之间，五天之内你要聚集300W现金。五天之后再散去。
这样的抽风谁吃得消！
因此“小微企业贷款”在实战中不是很受欢迎。
部分银行，发明了一个“折衷”方案。
好比他们同样批你300W授信额度。但你千万不要一上手全部抽走。
你分六次，每次借50W。
它允许你当作“六笔贷款”。分开年结。
每次结账的时候，吞吐50W就够了。维系三天。
这样就挺受欢迎了。
9）抵押第三人房产
2014年时，又出了一个大杀器“抵押第三人房产”。有天津，光大，工商等几家银行在做（上海地区）。
他指的是，张三是我的同学。但是我可以把张三的房产抵押了。
只要张三同意签字。
银行就借我一笔钱，随我处置。
这是了不得的大事啊。尤其你再参考“限购，限贷”的大环境。
再设想一下其中的搭桥和技巧。
它是延续“小微企业贷款”这一条线的。后来的发展没有跟进，太冷门了。大家都是闷声在做。
10） 抵押贷的限制
北京曾出台抵押消费贷款不得超过100W元。
上海目前有风声抵押贷不能超过300W元。
其他另说。
（未完待续）
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单价：12270
户型：二室两厅一卫
楼层：15/20
朝向：180度江景房，朝南
户数：3梯12户
产权证：差银行40万，客户解押
是否满两年：2019年6月满2年，配合满2年过户
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贷款金额：可贷款70—75万
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区域：观音桥商圈
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产权证：证在手
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看房：有钥匙
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户型：三室两厅二卫
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户数：2梯6户
产权证：证在手
是否满两年：满2年
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产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结
房源五：保利香雪
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小区名称：保利香雪
建筑面积：97.55平米
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装修：精装
售价：150万
单价：15400
户型：三室两厅二卫
楼层：8/32
朝向：西南
户数：3梯7户
产权证：欠银行37万，客户解押
是否满两年：满2年
看房：有钥匙
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产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源六：万象时代
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建筑面积：119平米
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装修：中装
售价：152万
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户型：三室两厅二卫
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朝向：东南
户数：2梯6户
产权证：证在银行，业主自己解押
是否满两年：满2年
看房：提前预约
贷款金额：可贷款115—120万
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房屋简介：观音桥核心商圈，高租金
房源七：龙湖春森彼岸
区域：北滨路核心地段
小区名称：春森彼岸
建筑面积：91平米
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装修：清水
售价：162万
单价：17800
户型：二室两厅二卫
楼层：5/58
朝向：看江，朝南
户数：6梯17户
产权证：欠银行30万，客户解押
是否满两年：满2年
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款105—110万
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产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源八：国兴北岸江山
区域：观音桥商圈
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建筑面积：86.7平米
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装修：精装
售价：138万
单价：15900
户型：二室两厅一卫
楼层：9/33
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户数：3梯7户
产权证：证在银行
是否满两年：满2年
看房：提前预约
贷款金额：可贷款90—95万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）
房屋简介：小区门口地铁站，带租约，2500/月
房源九：保利江上明珠乐园
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小区名称：保利江上明珠乐园
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套内面积：96平米
装修：清水
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单价：14200
户型：三室两厅二卫
楼层：17/32
朝向：看中庭，朝西南
户数：3梯8户
产权证：欠银行58万，客户解押
是否满两年：满2年
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款120万
要求：税费自理，购房服务费2%，按揭费用：1.5%,(本地户口)3%（外地户口）
房屋简介：朝中庭，品质楼盘
产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源十：阳光100国际新城
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产权证：证在银行
是否满两年：满2年
看房：提前预约
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房屋简介：品牌物业，南坪路核心地段，低于市场价20万
今日笋盘推荐（沈阳）（沈阳部分房源可做0首付）：
房源一：克俭小区
板块：皇姑区
区域：皇姑区北行商圈
小区名称：克俭小区
建筑面积：62平米
楼层：2/20
该房单价：4354元/平
小区成交均价：6500元/平～8000元/平
房屋售价：27万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2005年
朝向：南
梯户：2梯8户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：中等装修
推荐理由：
1.性价比高，周边配套齐全，珠江桥下，一环里
2.房子是南朝向，采光好，交通便利
3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到6500元到8000元之间
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元
贷款首付30%，贷款手续费8000元
贷款首付20%，贷款手续费12000元
贷款首付10%，贷款手续费20000元
纯零首付，贷款手续费30000元
中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：虹桥医院 沈阳维康医院 医大医院等
购物：家乐福超市 万达广场 宜家购物 千姿汇等
学校：127中学 雨田实验中学 勋望小学
银行：建设银行 农业银行 公司银行 光大银行等
交通：出小区就是公交站，公交车有254、111、141、140、233路等、地铁1号线，地铁9号线
房源二：黎明东馨园
板块：大东区
区域：大东区吉祥商圈
小区名称：黎明东馨园
建筑面积：90.21平米
楼层：5/27
该房单价：6318元/平
小区成交均价：9500元/平～12500元/平
房屋售价：57万，可以贷款
户型：二室一厅一卫
房龄：2010年
朝向：东南
梯户：2梯6户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由：
1.性价比高，周边配套齐全，距离中街商圈、龙之梦商圈仅10分钟
2.房子是东南朝向，装修好，楼层好，交通便利
3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到9500元到12500元之间
4.封闭园区，24小时安保，供暖能达到26度以上
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元
贷款首付30%，贷款手续费8000元
贷款首付20%，贷款手续费12000元
贷款首付10%，贷款手续费20000元
纯零首付，贷款手续费30000元
中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：第一人民医院 骨科医院 胸科医院 安联妇婴
购物：华润万家 家乐福 乐购 吉祥 龙之梦 中街
学校：辽二小学 博才中学 第五中学
银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等
交通：出小区就是公交站，公交车有383、385、384、148、179路等、地铁1号线
房源三：东方俪城
板块：大东区
区域：大东区华润万家骨科医院
小区名称：万恒东方俪城
建筑面积：58平米
楼层：11/22
该房单价：6551元/平
小区成交均价：8500元/平～11500元/平
房屋售价：38万，可以贷款
户型：一室一厅一卫
房龄：2008年
朝向：西
梯户：3梯15户（电梯）
产权情况：70年大产权，有房本。
装修：精装，拎包入住
推荐理由：
1.性价比高，周边配套齐全，园区在建三个地铁口，租金抵月供
2.房子是西向单间，楼前无遮挡，全天采光，装修好，楼层好，交通便利，赠送停车位
3.房子低于市场价，本小区成交房价已经达到8500元到11500元之间
交易方式：贷款全款均可；
贷款首付40%，贷款手续费5000元
贷款首付30%，贷款手续费8000元
贷款首付20%，贷款手续费12000元
贷款首付10%，贷款手续费20000元
纯零首付，贷款手续费30000元
中介费：成交金额2个点，签合同时付清。
商业配套 医院：骨科医院 胸科医院 安联妇婴
购物：华润万家 吉祥市场 东站商城
学校：辽二小学 博才中学 第五中学
银行：中国银行 建设银行 农业银行 招商银行等
重庆汽车抵押贷款 交通：出小区就是公交站，公交车有383、177、151、159、271、211、221、259、298路等、地铁1号线，地铁10号线，小区周边三处在建地铁口，出行极其方便